por Carlos 
Los impuestos al vender un bien inmueble son:
- Transferencia de bienes inmuebles (Código 120 en la DGI)
- ISR por Enajenación Bienes Inmuebles y Otros Bienes Muebles (Código 113 en la DGI)
¿Cómo se calculan?
Transferencia de bienes inmuebles (Código 120 en la DGI): Se calculará el impuesto tomando en consideración el valor más alto entre el precio de venta final y el valor catastral actual, al cual se le sumarán los incrementos anuales del 5% por cada año de tenencia de la propiedad. El resultado de este cálculo se multiplicará por un 2%, y esa será la cantidad que deberá pagarse en concepto de impuesto.
Ejemplo: Tomemos una propiedad con un precio de venta (PV) de $100,000.00 y un valor catastral (VC) de $100,000.00. La venta se realiza en el año 2023, y la propiedad fue adquirida en el año 2012.
Para calcular los años de tenencia (AT), realizamos la siguiente operación: (año de venta 2023 – año adquirida 2012) – 1 = 10 años de tenencia.
Luego, calculamos el incremento anual (IA) multiplicando el valor catastral (VC) por el 5%, obteniendo $5,000.00 como resultado.
El incremento total (IT) se calcula multiplicando el incremento anual (IA) por los años de tenencia (AT), lo que da como resultado $50,000.00.
La base para el cálculo de impuestos se obtiene sumando el valor catastral (VC) al incremento total (IT), lo que nos da $100,000.00 (VC) + $50,000.00 (IT) = $150,000.00.
En este caso, se selecciona el valor mayor, que es $150,000.00. El impuesto a pagar se calcula multiplicando este valor por el 2%, lo que equivale a $3,000.00.
ISR por Enajenación Bienes Inmuebles y Otros Bienes Muebles (Código 113 en la DGI): En caso de que no exista una ganancia de capital, no se requiere el pago de este impuesto.
La ganancia de capital (GC) se calcula como la diferencia entre el precio de venta (PV) y el valor catastral (VC).
El valor final del impuesto será el menor entre las siguientes dos opciones:
Opción 1: Precio de venta (PV) x 3%.
Opción 2: Ganancia de capital (GC) x 10%.
Ejemplo: Consideremos una propiedad con un precio de venta (PV) de $100,000.00 y un valor catastral (VC) de $50,000.00.
Opción 1: Precio de venta (PV) x 3% = $100,000.00 (PV) x 3% = $3,000.00.
Opción 2: Ganancia de capital (GC) = PV – VC = $100,000.00 (PV) – $50,000.00 (VC) = $50,000.00 (GC). Luego, el impuesto se calcula como el 10% de esta ganancia de capital, lo que equivale a $5,000.00.
En este ejemplo, el impuesto a pagar sería de $3,000.00, ya que es el valor menor entre las dos opciones.
Es de suma importancia asegurarse de tener el valor catastral actualizado en la Autoridad Nacional de Administración de Tierras (ANATI) antes de proceder con los cálculos y pagos correspondientes.
Además de los impuestos de venta, es crucial mantener al día los impuestos de bienes inmuebles y considerar la tasa única si la propiedad está registrada a nombre de una sociedad anónima o fundación.
